Metodoloji ve veri sınırları

1. Nüfus ve demografi

2024 ve 2025 yıl sonu ilçe nüfusları TÜİK Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarından alınmıştır. İzmir'in 30 ilçe nüfus toplamı 2024 yılında 4.493.242, 2025 yılında 4.504.185 kişidir.

Binde nüfus artış hızı ln(nüfus 2025 / nüfus 2024) × 1000 formülüyle hesaplanmıştır. Bu, yazarın hesapladığı sürekli büyüme oranıdır; TÜİK'in yayımladığı resmî büyüme serisi değildir. Nüfus değişimi tek başına konut talebi, satış hızı veya fiyat artışı anlamına gelmez.

Kaynak: TÜİK Veri Portalı. Yeniden kullanım koşulu: TÜİK Yasal Uyarı.

2. Raylı sistem envanteri

İzmir Büyükşehir Belediyesi Açık Veri Portalı'ndaki metro, İZBAN ve tramvay kaynak dosyaları kullanılmıştır. Kamu setinde 112 istasyon/durak kaydı bulunur: 24 metro, 41 İZBAN ve 47 tramvay. Kaynak veri vintage'ı İZBAN için 08.11.2022, metro ve tramvay için 19.04.2024; portal erişim tarihi 12.10.2026'dır.

Kaynak satırlardaki platform/sağ-sol peron veya deniz-kara tarafı kayıtları durak düzeyinde birleştirilmiş, sistem türüne göre sayım yapılmıştır. Lisans: İzBB Açık Veri Lisansı — CC BY 4.0. Kaynak veride değişiklik yapılmıştır.

İlçe alanı İzBB koordinatlarının OpenStreetMap Nominatim ters kodlamasından türetilmiştir (sorgu tarihi 12.10.2026, zoom 12). © OpenStreetMap contributors, ODbL. Nominatim kullanım politikası.

İstasyon sayısı yürüme erişimi, yolculuk süresi, sefer sıklığı, yolcu sayısı, hizmet kalitesi veya gayrimenkul değer etkisi ölçüsü değildir.

3. İmar ve kentsel dönüşüm katmanları

İzBB Nazım İmar Planları resmî listesindeki duyuru satır üstverisinin bu sitede yeniden dağıtılması için açık lisans/kullanım koşulu veya yazılı ticari yeniden kullanım teyidi doğrulanmadığından, satır düzeyi NİP verisi kamu paketine alınmamıştır. İzBB dönüşüm proje sayfası kayıtları da açık yeniden kullanım izni teyit edilene kadar kapsam dışıdır.

Plan duyurularını İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin resmî listesinde inceleyin. 1/5000 nazım plan kaydı tek başına 1/1000 uygulama planının yürürlükte olduğunu, parselin yapılaşma hakkını veya ruhsat durumunu göstermez. Ada/parsel ve plan notları belediye ve yetkili uzmanlar üzerinden ayrıca doğrulanmalıdır.

4. Kanıt türleri ve bilinmeyenler

• FACT: Kaynakta doğrudan yayımlanan nüfus ve istasyon/durak kayıtları.
• DERIVED: Nüfus artış oranı, kişi farkı, istasyonların ilçe eşlemesi ve ilçe bazında sistem sayımları.
• UNKNOWN: Yürüme erişimi, sefer sıklığı, yolcu hacmi, imar yürürlük durumu, parsel yapılaşma hakkı, taşınmaz fiyatı ve piyasa likiditesi.

Bu sürüm gerçekleşmiş işlem fiyatı, ilan fiyatı, TL/m², kira, satış hızı, yeni arz, değer artışı, getiri veya ROI içermez. Yapay zekâ destekli araştırma sınıfları bu kamu sürümünde yer almaz.